住宅ローンを比較するだけでなく申込みまでの流れを把握する事は重要です。住宅ローンの申込みまでの流れで知っておきたい項目とは？再確認の意味を含めて見てみましょう。
知っておきたい手順と知識
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「いったいどこの金融機関が有利なの？」と迷われる方でも基本的な手順を知っておけば問題はありません。
知っておきたい住宅ローン利用での物件購入の流れ
住宅購入の上で、資金計画の中心となるのが「住宅ローン」です。 しかし最近では各銀行・信用金庫とも競争が激化しており、サービスを強化しているのが現状です。 「いったいどこの金融機関が有利なの？」と迷われる方でも問題はありません。
なぜならば、不動産業者が住宅ローンの手続きをしてくれることが多いのです。 けれども、提携金融機関ではないところで住宅ローンを組む場合などは話が別です。 ここでは知っておいて損は無い、住宅ローン申込みまでの流れを簡単に解説させて頂きます。
住宅ローンを利用した物件購入の一般的な流れ
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物件選びは予算との兼ね合いもあります。返済計画に無理がないかどうかも含めて検討する必要があります。 |
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不動産会社などを通じて申込みを行う。あるいは自身で選んだ金融機関ならば案内にしたがって必要な手順で申込みを行う。 |
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事前審査の実施は住宅ローンを受け付ける金融機関が実施します。支払能力や信用度の調査などが行われます。 |
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売買金額、手付金、契約の時期などを確認します。住宅ローンの本審査にはこの「売買契約書」が必須です。 |
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事前審査とは異なり、ローンの保証会社が審査を実施します。多くの場合、事前審査（仮審査）がＯＫならば問題は無い事が多いです。 |
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金銭消費貸借契約、抵当権設定契約、保証会社の保証委託契約、短大信用生命申込みなどの契約書を作成します。 |
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売買契約代金が金融機関から支払らわれ、売主に支払いを実行します。同時に物件の引渡しが実施され取引が完了するという手順になります。 |
【STEP1】 マイホーム計画をまとめる
物件選び・資金計画
物件選びは予算との兼ね合いもあります。 無理な返済計画で見切り発車してしまうと、 夢のマイホーム取得が苦しい借金返済人生の始まりになる、なんて事もありえます。
返済計画は余裕があるか？、諸費用はどれくらい必要？ であるか、という事も頭にいれて不動産購入時の諸費用なども忘れずに資金計画に入れましょう。
マイホームの購入形態で考えたい事
| 分譲宅地の購入 | 土地を購入して注文住宅を建てる場合は土地と建物を別々にして住宅ローンを組むと両方の審査に通る必要性があります。一本化する事も含めて慎重に検討したいです。 |
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| 建売住宅の購入 | 間取りや仕上げ材料などはすでに決まっており自由度は低いですが、実際に建っている（着工しつつある）建物を確認して隅々まで確認できる点がメリットです。資金計画は立てやすい場合が多いです。逆に、施工過程や建築過程が確認できない事がデメリットです。 |
| 建築条件付き宅地の購入 | フリープランで家を建てられる事が魅力の一つですが、実際には、いろいろな制約を受ける事も多くトラブルの要因にもなる事があります。土地を購入して、建物を建てる前から建物分まで含めたお金が必要になるという原則を忘れず検討をしたいです。 |
【STEP2】 購入物件決定
現地案内・確認・立会い
気に入った物件に出会えたら一度だけではなく、 二度・三度見学して細かい点まで確認したいです。 現地から駅まで歩いてみて周辺環境や街の様子、お店などの立地や利便性などの確認も忘れず実施する必要があります。
実際に購入を決めれば、 不動産会社（仲介会社）に購入を申し込み、 手付金の額や引渡時期、指定の住宅ローンの有無など必要な情報を確認して契約条件を話し合います。 仲介の場合は仲介会社に要望を伝え、売主との調整をしてもらう段階になります。
【STEP3】 購入申込書の提出
条件と準備・気持ちが決まったら購入申込みの手続きを行う
必要に応じて不動産会社と契約条件などの重要事項について確認を行います。 その後、不動産会社等の担当業者の所定申込書に記名・押印して申込み手続きを行います。
申込書の提出時に「申込金」や「申込み証拠金」などが必要になりますが、 一般的に10万円程度までと考えてよいでしょう。 これは業者によって金額は異なりますので事前に確認したいです。 また申込みをキャンセルした場合にも返金されるかどうかも事前に確認しておく方が安心です。
【STEP4】 購入資金の準備
住宅ローンを利用
住宅ローンを受け付ける金融機関によっては、住宅ローンの事前審査を受けることが可能です。 ローンの仮申し込みは金融機関によりますが、事前審査申込書を提出してから２〜３日で審査結果が出ます。
本契約後の本審査は住宅ローンが破綻した場合に債務を保証する信用保証会社が行う為に、 仮審査と異なる結果になる事もあります。
関連項目
審査関連の確認事項
融資利用の特約による解除の重要性
売買契約書にはローン利用（融資不可）の場合に契約が解除となる特約が記載されているか確認しましょう。 特に、不動産業者が紹介あるいは斡旋する金融機関ではなく、 買主が自分で選んだ金融機関の住宅ローンを選んだ場合には注意したいです。
特約による白紙解除
契約に基づく約定解除権として、 「融資利用の特約」（ローン特約）などと呼ばれる契約に基づく約定解除権の事です。 条件が成就しないことによる解除権の行使により、契約の効力を無効とする事ができる特約です。
最近ではネット銀行の住宅ローンが良い条件のものが多く出ています。 住宅ローン借り換えなどでも脚光を浴びていますが、 煩雑なローン申込みなどの手間を加味しながら提携ローンとの条件の差を考えたいです。
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