賢い借入れ金額の決め方

つまり、金融機関の審査に通ったから問題ないというわけではなく、 自分の返済可能額は自分の判断で計算して算出する事が大前提です。 次に返済計画と賢い借入れ金額の設定について考えてみていきたいと思います。

一般的な借入れ可能金額を考える方法

マイホームローンの借入額は、次の2つの考え方から算出する事が一般的です。

所得の面からローンの借入可能金額を考える場合には、 年収負担率から考えるプロセスと、実際の返済可能金額から考えるプロセスが存在します。

年収負担率から考えるプロセス

税込みの年収金額からローンの年間返済額の基準を設定したものが返済比率、あるいは年収負担率といいます。

分かりやすく極端な例で説明させて頂くと、 年収300万円人が、年間に100万円のローンの総額を支払う事と、 年収3000万円の人が、同じく年間に100万円のローンの総額を支払うのでは全く状況が異なるという事です。

つまり、年収が多い人ほどローンの返済にまわせる余剰金が大きいだろうという想定で算出される金額になります。 かなり大雑把な説明ですが、なんとなく意味は分かって頂けると思います。 返済負担率を計算する式は単純です。

【返済負担率を計算する式】　返済負担率＝年間返済額合計÷税込み年収

年収負担率の基準

※上記の表はあくまで目安であり、金融機関によって設定は異なります。

実際の返済可能金額から考えるプロセス

今現在、賃貸住宅にお住まいの世帯の方ならば、 家賃やその他の収支から返済可能金額を考える事ができます。

家賃や駐車場代は住宅ローンの返済に充てる事は可能です。 さらに、住宅購入の為に行っていた預貯金の金額も返済にまわす事も可能です。

一方で、マイホームを取得した場合に想定される支出の増加も無視する事は出来ません。 固定資産税などの税金や、火災保険料などの保険料、増加なども考える必要があります。

このようにして、実際の返済可能金額から考えるプロセスによって導き出された返済可能金額と、 年収負担率（返済比率）の計算式から出された金額の両方を検討して購入する物件の選択肢を絞り込んでいく事も重要な考え方です。

一般的な基準では民間の金融機関の融資限度額は購入金額や物件評価額の70〜90％程度となっています。 借換えの場合には担保価値を越える金額の融資が可能なローンもありますがそれは例外的なものと考えておいた方が無難です。

つまり、この基準を超えた融資は行われないという事が基本的な考え方です。 借りる側からすれば、この基準を超えた借入は出来ないという事になります。

担保掛目（たんぽかけめ）とは
住宅ローンの担保として「自分の購入する物件」に対して設定される金額の事です。 （正確に言うと、住宅購入時の場合は『売買価格』か『銀行の設定価格』のどちらか低いほうに対する融資額の割合の事。） 一般的には70〜90％に設定される事が多いです。

余裕を持ちたい返済計画

金融庁金融研究センター ディスカッションペーパー （2012 年4月） の資料では、収入が10%減少すると、返済困難と判定される比率は2.53倍となったという報告が記載されています。 つまり住宅ローンに関しては、それだけ余裕の少ない借入れを行っている世帯が多いという事実が見えてきます。

さらに同資料では、変動金利型と固定期間選択型のサンプルの住宅ローン返済額を10%増加させると、 返済困難と判定される比率は、1.48 倍となったとも言及しています。 金利の変動や給料の減少などはある程度吸収可能な余地を残しておく事は必須です。

終身雇用の制度が徐々に崩壊しつつある日本の社会では、 『勤続年数を重ねる事＝月収の増加』にはならない事が多くなっています。

会社の業績に連動する給与形態や成果報酬割合が多い給与体系の場合、 経済情勢の動向によっては年収が減少する事も視野に入れておく必要があると言えます。

住宅ローンに限らず、借入れに関しては余裕のあるプランを考える事は必須です。 「今の状況が続けば問題ない」と無理な返済計画を選択する事は大きなリスクである事をもう一度再認識したいです。

夢のマイホーム取得が苦労の始まりにならない為に

住宅ローンの返済不履行率（デフォルト率）に関しては正確な統計がありませんのでなんとも言えませんが、 実際に毎月の返済に追われて全く余裕の無い生活を送っておられる世帯も多いです。

物件を比較検討している段階では、「ここも良い」「こんな物件が欲しい」と色々夢は膨らんでいきます。

しかし、返済可能金額という項目に関しても、 しっかりと自分達が把握して一定の妥協点を探すか、 今回は縁が無かったからもう少し先、という判断を下して無理が無い様に物件の取得を考える事も重要です。

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